剖析六大焦點預知樓市未來 

樓市正在成為一個各方難解的謎局。

就在本輪樓市調控已滿三個月,各地樓市價格相繼松動的關口,有媒體透露,來自高層的信息顯示,始于4月份的針對遏制房價過快上漲的短期調控已宣告結束,樓市調控的重點開始轉向"居者有其屋"的長期調控。與此相互佐證的是,近日北京二手樓價迅速掉頭向上。

不過,昨日國土部的"上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析"報告仍然建議,下半年要保持現有房地產調控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性,確保實現調控目標。政策風向的迷失讓市場依舊撲朔迷離。

不管怎樣,樓市自有其內在的規(guī)律。本報記者就百姓關心的樓市的熱點進行了梳理,對以下六個問題的追問將直接決定樓市未來的方向。

1問

下半年房價能降多少?

自4月份出臺樓市新政以來,本輪樓市調控已經走過三個月,主要城市的房價上漲腳步已有所減慢。國家統(tǒng)計局的數據顯示,2010年6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%,5月份上漲0.2%。而廣州市6月份商品住宅成交均價為11700元/平方米,環(huán)比下降9%,相比近期價格峰值13254元/平方米(2月均價)降幅更是達到12%。在調控政策的重壓之下,房價已經降溫少許。

隨之而來的結果是銷量的大幅下滑。根據中原地產公司的統(tǒng)計,系列新政后,廣東成交量下降50%,上海、深圳、北京的降幅甚至一度達80%到90%。

"照目前的形勢看,我們只能再扛一年。"廣州一位開發(fā)商表示。路勁地產北京區(qū)副總經理溫立偉則表示,不少開發(fā)商因為去年業(yè)績好,暫時不缺錢,但是樓市調控已經影響了開發(fā)商的現金流周轉速度。"到一定時刻,開發(fā)商不得不促進銷售來加速現金流周轉,就必須降價。"據悉,為了應對銷量下滑、資金回籠的困境,地產商們已經開始進行新一輪的打折促銷活動,例如萬科在其6月銷售簡報中明確表示,萬科各大城市項目已經降價15%。

房價還會再降嗎?近日,國土部部長徐紹史的"降房價"預言引發(fā)了一場全民猜想。徐紹史說,"房地產市場呈現出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度(三季度)左右房地產市場可能會面臨全面調整,樓市新政三季度推出,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。"這是自4月中旬地產調控以來,房地產管理主要職能部門主要官員首次表態(tài)和預測中國房地產可能全面調整、房價將會下降。

不少業(yè)內人士表示,下半年價格下降是肯定的,并且幅度在10%-30%。中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰初判本輪調控今年年底、明年年初為低位,幅度估計在20%-30%。而合富輝煌集團市場研究部昨日發(fā)布報告預測,下半年樓市價格將下調10%-20%。

2問

已購房投資者該守還是拋?

新政中對于投資投機性需求的限制政策,讓不少已經購房的投資客慌了神,有的人更是"斷臂求生"以求撤出樓市。根據最新統(tǒng)計,截至新政百日,北京樓市中投資購房比例已下降至14.5%。

"今年上半年,全國的房產交易量出現萎縮；下半年,房價就會有一次降幅,在一線城市或會降低40%左右。"深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平表示,全國的房價下跌,建議現在有購房計劃的市民,暫時以租房為主；而手中有多處住房的市民,可以把沒有用處的房產賣掉,快速變現。國世平認為,現在出手買房就是當"解放軍",解放別人,套牢自己。

資深房地產專家韓世同持相同的觀點。他表示,對于投資客來說目前拋掉比持有更能實現賺錢的目的。"下半年經濟會進入下行區(qū),房價也會跟著下行。投資客應該趁現在房價尚處于高位時拋售,低買高賣,不然房價下跌了就會被套牢。"

也有業(yè)內人士持不同觀點。合富輝煌首席分析師黎文江認為,從長線投資來看持有比拋售更適合目前的經濟形勢。"房價一向與GDP正相關,雖然中央表示了下半年經濟增速會放緩,但不會讓GDP掉得很厲害,那么房價也不會過分下降。其實就整個中國國情而言,只要城市化進程不結束,樓市行情也不會結束,上漲是大趨勢。長線來看,持有當然比拋售更能賺錢。"

3問

買房還是買地產股?

自4月樓市新政以來,特別是進入6月份,一線城市房地產市場已經出現了量價齊跌的局面,二三線城市盡管樓價總體表現尚屬堅挺,但成交量也大幅下滑。在調控政策的重壓之下,房價降溫的勢頭已經逐步顯現。

在樓市價格出現向下拐點的同時,上半年超跌的房地產股,卻自6月份以來走出了一波觸底反彈的行情。特別是進入7月份,房地產股票反彈強勁,帶動大盤走強。滬指從7月2日的2319點,反彈到目前的2580點附近。

滬深兩市股指上半年跌幅分別高達26.8%和31.4%,超過七成的股票出現下跌走勢。地產板塊首當其沖成為下跌重災區(qū),整體跌幅超過30%。在A股近10年的兩次大熊市中,分別造就了2005年998點和2008年1664點的歷史底部。在這兩次歷史底部中,房地產板塊對應的市盈率分別為21倍與17倍。而截至2010年7月,A股房地產板塊的整體市盈率約為22倍左右,在7月2日市場見底2319點時,房地產板塊整體的市盈率僅為19倍。

僅從市凈率的角度觀察,目前房地產板塊的安全邊際要比2008年市場見底1664點時還低。當時,房地產板塊的整體市凈率約為3.37倍。2010年7月2日,滬指最低探至2319點,房地產板塊的整體市凈率約為2.52倍,大幅低于1664點時的市凈率水平。這也是地產股成為這輪反彈行情主導力量的原因所在。

樓價趨勢是下行,房地產股趨勢是繼續(xù)向上反彈,這一趨勢短期難以改變。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松就指出,股市企穩(wěn)反彈,連收7連陽,這時找開發(fā)商買房,不如買打折的地產股票。

4問

房產稅是否會出臺?

房產稅被傳"即將開征"或"已被有關部門審批"等消息不斷傳出,但至今為止仍未有確切定論。

廣東省地稅局政策法規(guī)處負責人就房產稅表示,根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》,條例由財政部負責解釋,施行細則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,那就涉及到修改《暫行條例》,地方無權制定。而對于是否開征物業(yè)稅或是房地產稅,廣東目前都仍未有時間表。

5月31日,國務院批準并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》,文件將"逐步推進房產稅改革",列入了今年的財稅體制改革的目標當中。國家信息中心經濟預測部副主任、高級經濟師祝寶良隨后表示,物業(yè)稅的推出不會等待很長時間,但目前還需要不斷完善細化。

但著名稅務專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓則認為,目前地方消息透露的所謂"房產特別消費稅"是不靠譜的,因為房產特別消費稅肯定是流轉稅,需要在買賣中繳稅,這就違背了房地產稅是財產稅的基本性質,稅理上講不通。此外,還增加了買房人的負擔,搞不好可能變成漲價的因素。

國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀此前通過官方媒體透露:"開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策,也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實施而非一蹴而就。"

5問

三套房貸會松動嗎?

近日,北京、上海等地相繼傳出第三套房貸松動的消息,記者于近日走訪了廣州市各銀行發(fā)現,廣州各家銀行三套房貸政策未有放松跡象。在新政限貸要求與松動傳聞的混雜聲中,廣州部分銀行繼續(xù)停止發(fā)放三套房貸,部分銀行雖未停貸,但控制仍較嚴,首付都提高到五成以上,利率上浮高達20%。

如此收緊執(zhí)行力度只是因為一時風聲,還是持續(xù)的行為?廣東金融學院中國金融轉型與發(fā)展研究中心主任陸磊認為,下半年房貸政策應該不會有太大變化,"下半年也很難再放松,但也不一定會收緊。盡管有政策對第三套房貸進行限制,但通過市場調控,自主權仍在銀行手上。不過,限制房貸政策的執(zhí)行力度、三套房貸的松緊,還要看有多少后續(xù)政策的出臺。"
　　

但是,對于銀行來說,不少三套房貸的客戶都是優(yōu)質資源。陸磊指出,有些銀行為了繼續(xù)追求客戶和利益也還會繼續(xù)放貸。"政府的政策要使得房價本身能回穩(wěn)才行。如果市場房價回穩(wěn)了,銀行可能會有放貸的沖動,如果房價市場繼續(xù)下跌,銀行放貸估計不會太松。"
　　

一位參加了銀監(jiān)會二季度經濟形勢分析會議的某國有銀行一分行行長昨日對本報記者表示,從主席劉明康在經濟工作會議中的表態(tài)來看,下半年政策應該不會有明顯的變化,而且銀行暫時也不敢貿然"頂風作案"。"下半年三套房貸如果要放,只能針對非常優(yōu)質的客戶,審批本身就嚴格很多。我們在經辦的過程中也會多設很多門檻。"
　　

6問
　　

調控會否半途而廢?
　　

不少人由此擔心,本輪調控雖然號稱史上最嚴,但是否會半途而廢,而即便按照預測房價大幅下挫,如果此后政府又開始救市,房價是否會重回上行通道?
　　

從監(jiān)管層的表態(tài)來看,對于樓市調控可能對宏觀經濟造成的負面影響,中央已經做好了充分準備。為對沖房地產投資可能的下降,中央也已下撥600多億元用于保障房建設。近日,有關部委監(jiān)管層對調控更表現出尤為堅決的態(tài)度。
　　

國土資源部部長徐紹史明確表示,再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降。此后,住建部、銀監(jiān)會、國資委有關人士也分別在不同場合針對三套房貸放松等傳言作出明確澄清。住建部部長姜偉新在公開場合表示,調控政策必須堅定不移地貫徹。
　　

更重要的是,本輪樓市調控的目的也并不僅僅是調房價,而是源于產業(yè)結構調整的大布局。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司副司長盛來運就指出,從長期來看,房地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的平穩(wěn)較快發(fā)展,更重要的也是為了保持經濟的可持續(xù)發(fā)展。加強房地產的調控,對房地產健康穩(wěn)定發(fā)展和對經濟的可持續(xù)發(fā)展都會產生積極的作用。
　　

著名經濟學家易憲容就表示,"政府已經認識到問題的嚴重性,下決心要調整房地產泡沫"。從國家大力發(fā)展保障性住房、探索房產稅改革也可以看出,關于一次房改的得與失有關方面已經開始反思,以商品房、保障房兩條腿走路的住房保障體系正在逐步完善中。只要調控政策得以堅定不移地貫徹下去,商品房過快上漲的勢頭就將得到有效抑制。