劉曉光幾乎從來不掩飾其對融資的渴望之情，幾乎市場上出現(xiàn)的融資方式，首創(chuàng)置業(yè)都曾經(jīng)嘗試過。

　　“每個禮拜兩個國際投資基金的人坐在辦公室，手里握著錢挑著我們的項目，我們只能眼睜睜地看著自己的項目被對接，我想中國大多數(shù)的房地產(chǎn)都和首創(chuàng)一樣的。”

　　首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光一直在追求著成立自己的房地產(chǎn)基金的夢想。

　　新嘗試

　　“我們在融資途徑上做了很多的嘗試，都是圍繞一個前提，就是如何想辦法把資本市場和股票市場的錢拿進來，把資金市場的錢踢出去。”劉曉光說。

　　劉曉光并透露，首創(chuàng)置業(yè)最近在和歐洲的基金管理公司談著一種全新的合作模式。“最開始，我們商量由我們在中國拿項目，由他們到海外募集資金，雙方各占50%的股權(quán)，組成了很多項目的合資公司，他們的種子基金有1億美元，他再募集8億資金，然后打到我們的項目上來。后來我們想，干脆我們成立一個項目管理公司，與國外的基金公司簽定長期契約，我們在管理公司中擁有一定的股權(quán)，管理項目，合理的收費，這個是合法的。”

　　按照這樣的做法，首創(chuàng)置業(yè)實際上在三個層次上占有股權(quán)。第一層次是在歐洲成立管理公司的時候占有股權(quán)；第二層次是我們在國內(nèi)成立項目公司，在項目公司中占有股權(quán)；第三層次是在項目群中占有股權(quán)，而且首創(chuàng)置業(yè)取得了絕對的項目管理運營權(quán)，外資合作最終只可以充當(dāng)投資者的角色。這樣，首創(chuàng)置業(yè)既獲得了資金支持，又通過掌握管理權(quán)而規(guī)避了異地開發(fā)相應(yīng)的風(fēng)險。

　　“與其第二大股東GIC的合作可以是這種方法的雛形，雖然其是股東，但雙方在項目層面繼續(xù)進行著資金的合作。”某房地產(chǎn)分析師對記者說。

　　目前，位于北京的A-Z TOWN和首創(chuàng)置業(yè)的天津項目，都將與GIC進行項目資金層面的合作，而太原等地的項目也正在進行這方面的談判。顯而易見，這種模式將成為首創(chuàng)置業(yè)在2006年全國化擴張過程中的主導(dǎo)模式。

　　據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)與歐洲的基金公司開始初期的接觸，并擬訂了初步合作方案。

　　探索之路

　　首創(chuàng)置業(yè)是首創(chuàng)集團旗下的專業(yè)房地產(chǎn)公司，2003年在香港上市，始終致力于投資開發(fā)中高檔住宅、甲級寫字樓以及高檔商用物業(yè)，并有計劃地將部分酒店、商場等作為投資型物業(yè)長期持有。

　　2004年，首創(chuàng)集團曾經(jīng)高調(diào)喊出“全球私募——整體上市”的口號，最終因為內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜等原因而擱置。2005年，劉曉光對媒體透露，數(shù)家國際大投資者(包括產(chǎn)業(yè)合作伙伴和投資基金)目前已經(jīng)與首創(chuàng)集團達成簽約意向，之前一直為國有獨資企業(yè)的首創(chuàng)集團將通過出讓部分股權(quán)大舉私募資金人民幣近百億元。

　　而從首創(chuàng)集團內(nèi)部曾傳出消息，首創(chuàng)置業(yè)還沒有被納入私募資產(chǎn)的范圍內(nèi)，截至2005年7月底，首創(chuàng)置業(yè)擁有的土地儲備約為389萬平方米，其中94%已取得長期土地使用權(quán)，足以滿足集團未來4至5年的發(fā)展需要。與此同時，集團將根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計劃持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

　　劉曉光幾乎從不掩飾其對融資的渴望之情，幾乎市場上出現(xiàn)的所有融資方式，首創(chuàng)置業(yè)都曾經(jīng)嘗試過。

　　從1994年開始，首創(chuàng)置業(yè)就開始籌備中國最早的基金，他們先在香港找了一兩個發(fā)起人，然后共同組成一個公司，募集了5.4億元現(xiàn)金，然后把這些錢打到境內(nèi)來，開發(fā)了第一個項目。

　　“國六條和十五條出來以后，我認為中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)新的一波洗牌，會有很多好的土地出現(xiàn)，對于有實力的企業(yè)而言是一個很好的并購機會，但是資金是一個必要的前提，中國的房地產(chǎn)企業(yè)一定要懂得去資本市場拿錢，一個好的地產(chǎn)企業(yè)只有可以不斷的融資，可以獲得有效持續(xù)發(fā)展。”劉曉光認為。

　　在2005年風(fēng)聲水起的海外REITs模式中，首創(chuàng)置業(yè)也曾插足，不同的是，首創(chuàng)是找到國際上做REITs的公司，然后通過提供項目來進行合作，卻因為對方對項目收益率太高的要求而困難重重。比如說美國公司做REITs，要求提供的物業(yè)利潤要達到12%，這樣很高，另外聚集在物業(yè)的項目比較高，劉曉光在北京、上海考察了一番，發(fā)現(xiàn)達到12%凈利潤的項目不多，最后只好把幾個項目打到這一個項目來，使其利潤率達到12%。

　　“政府是通過行政的手段對資本供給進行緊縮，企業(yè)通過市場的手段對資金供給愿望更加的擴張，這些都讓融資愈加迫在眉睫，而大部分的企業(yè)卻只能求助于海外資金。”劉曉光說。

彭婷婷 來源：財經(jīng)時報